Durante muito tempo, falar em nota fiscal para aluguel de imóvel causava estranhamento. A locação de imóvel não seguia a lógica tradicional da prestação de serviço sujeita ao ISS.

Com a Reforma Tributária, esse cenário mudou. A legislação passou a incluir operações onerosas com bens no campo de incidência do IBS e da CBS, e a documentação da NFS-e Nacional criou estruturas específicas para locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis.

Isso não significa que toda pessoa que recebe aluguel deva começar a emitir nota imediatamente. A obrigação depende do enquadramento do locador e do cronograma oficial.

Aluguel de imóvel precisa de nota fiscal?

Em determinadas situações, sim. A Reforma Tributária criou IBS e CBS e passou a alcançar operações onerosas com bens e serviços. Para documentar operações que antes não eram formalizadas dessa maneira, o padrão nacional da NFS-e ganhou novos códigos.

A locação de bens imóveis recebeu o código 99.03.01. Também existem códigos próprios para cessão onerosa, arrendamento e outras operações imobiliárias.

Quando começa a obrigatoriedade da NFS-e para aluguel?

O cronograma oficial atualmente estabelece 1º de dezembro de 2026 para a obrigatoriedade dos documentos fiscais eletrônicos nas locações de bens móveis e nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis abrangidas pelas novas regras.

Toda pessoa física que aluga imóvel terá que emitir nota?

Não. A legislação estabelece critérios específicos para que pessoas físicas sejam consideradas contribuintes do regime regular do IBS e da CBS em operações imobiliárias.

Na locação, cessão onerosa ou arrendamento, considerando o ano-calendário anterior, os dois critérios abaixo devem ocorrer em conjunto:

A legislação também prevê enquadramento no próprio ano-calendário quando a receita dessas operações ultrapassa em 20% o limite legal.

Assim, uma pessoa que possui somente um imóvel alugado não deve concluir automaticamente que passou a ter a mesma obrigação de um locador enquadrado como contribuinte regular.

E as pessoas jurídicas que recebem aluguel?

Para pessoas jurídicas, é necessário analisar o regime tributário e a operação realizada. Empresas patrimoniais, holdings e outras pessoas jurídicas com receitas de locação devem revisar contratos, cadastros dos imóveis e a forma de documentação fiscal junto à contabilidade.

Também é importante verificar se o sistema emissor utilizado está preparado para os novos leiautes da Reforma Tributária.

Por que usar NFS-e se aluguel não é um serviço sujeito ao ISS?

O próprio nome “Nota Fiscal de Serviço eletrônica” pode gerar confusão. No novo cenário, a infraestrutura da NFS-e Nacional também está sendo adaptada para documentar novos fatos geradores do IBS e da CBS.

Portanto, utilizar a NFS-e para documentar uma operação de locação no contexto da Reforma Tributária não significa transformar o aluguel em serviço sujeito ao ISS. É uma adaptação do documento fiscal ao novo modelo tributário.

Qual é o código para locação de imóvel?

Quais informações passam a ser importantes?

A evolução do leiaute da NFS-e criou grupos específicos para operações com imóveis, inclusive locação, cessão onerosa e arrendamento, além da identificação das unidades imobiliárias envolvidas.

Aluguel residencial também entra nas novas regras?

Quando a locação residencial é realizada por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, a legislação prevê redutor social de R$ 600 por mês, por imóvel residencial, limitado à base de cálculo e sujeito à atualização prevista em lei.

Além disso, as alíquotas de IBS e CBS relativas à locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis possuem redução de 70% em relação às alíquotas de referência aplicáveis.

Essas regras tributárias não devem ser confundidas com a obrigação de emissão. Primeiro é necessário verificar o enquadramento do locador.

E o aluguel por temporada?

Há tratamento específico para determinadas locações residenciais de curta duração. Para contribuinte sujeito ao regime regular, a locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóvel residencial por período não superior a 90 dias ininterruptos segue regras próprias aplicáveis à hotelaria.

Isso reforça a importância de não parametrizar todas as receitas de aluguel da mesma maneira.

O que locadores e empresas devem fazer agora?

Como um sistema atualizado ajuda?

A Reforma Tributária está alterando campos, códigos e leiautes dos documentos fiscais. Por isso, é importante utilizar um emissor que acompanhe as publicações oficiais e receba atualizações conforme as exigências entram em produção.

A ODVIX possui emissão de NFS-e e acompanha as mudanças da Reforma Tributária. Para empresas que precisarão documentar operações de locação, um sistema atualizado ajuda a executar a emissão de acordo com os novos leiautes e a manter as informações organizadas.

Perguntas frequentes

Já é obrigatório emitir nota para aluguel em setembro de 2026?

Para as operações de locação abrangidas pelo cronograma da Reforma Tributária, a data atualmente prevista é 1º de dezembro de 2026.

Pessoa física com um imóvel alugado precisa emitir NFS-e?

Não automaticamente. Existem critérios específicos para enquadrar pessoas físicas como contribuintes regulares do IBS e da CBS nas operações imobiliárias.

Qual código será usado para aluguel de imóvel?

A documentação técnica definiu o código 99.03.01 para “Locação de Bens Imóveis”.

A nota de aluguel terá ISS?

A utilização da NFS-e nesse contexto não significa, por si só, que a locação passou a ser serviço sujeito ao ISS. O documento está sendo adaptado para os novos fatos geradores de IBS e CBS.

A ODVIX emite NFS-e?

Sim. A ODVIX possui emissão de NFS-e e acompanha as atualizações relacionadas à Reforma Tributária.

Conclusão

A chamada nota para aluguel é uma das mudanças que ganham relevância com a Reforma Tributária. Operações que antes não eram normalmente documentadas por NFS-e passam a integrar a estrutura dos novos fatos geradores de IBS e CBS.

O principal cuidado é não generalizar: nem todo proprietário pessoa física se torna contribuinte automaticamente. Com a etapa prevista para 1º de dezembro de 2026, este é o momento de revisar cadastros, conversar com a contabilidade e verificar se o sistema está preparado.